国内外問わず、不動産投資は投資家の間で人気があります。
しかし、日本での不動産投資は衰退気味となっており、将来性があまりないです。
一方で海外不動産投資はまだまだ伸びしろがあるので、かなり注目を浴びている投資商品となっています。
日本国内に住んでいる人なら海外の不動産に投資をするメリットが多いので投資を考えているなら海外不動産の特徴についておさえておきましょう。
特に東南アジア諸国の不動産投資が人気なので、こちらの記事では東南アジアの海外不動産投資が人気の理由や利回り、節税効果などについて解説していきます。
東南アジアの海外不動産投資が人気の理由
インドネシア、マレーシア、カンボジアといった東南アジア諸国への不動産投資は非常に人気があります。
東南アジアには後進国・新興国が多く、これからどんどん成長していく見込みがあるからです。
後進国に見られる特徴は不動産投資をする上でメリットが多いです。
ここでは東南アジア諸国の海外不動産投資が人気の理由を紹介していきます。
低コストで始められる
東南アジア諸国の物件は日本に比べると価格が低い傾向にあります。
日本の不動産よりも桁違いで物件を購入できるのが魅力な点です。
低コストで不動産投資を始められるので注目しないわけにはいきません。
しかも、今は物価が安くても、東南アジアは人口が増加し、テクノロジーや経済が急成長している最中なので、数年後には物価の値上がりに期待できます。
物価が価格が上昇した時に不動産を売却すれば、大きな利益を得られる見込みがあるのです。
安い時に購入し、高くなった時点で売るといった非常にシンプルな方法なので、小難しいことを考える必要はありません。
東南アジアのような後進国では、キャピタルゲイン（売却益）で資産を増やす方法が主流です。
人口増加に期待ができる
人口が多い国ほど経済が発展している傾向があります。
東南アジア諸国は先進国に比べると経済発展はまだ劣っていますが、人口が増加し続けているので、いずれ先進国を超えるような経済を確立していくでしょう。
東南アジアには優秀な人材も多いですし、世界に影響を与えるテクノロジーも開発されるかもしれません。
そのため、東南アジアの経済成長率は世界から注目されています。
また、東南アジアは人口が多いので、不動産を購入した際に問題になりがちな”空き家リスク“が低い点も魅力です。
利回りが高い
東南アジアの不動産は日本よりも賃貸利回りが高い傾向があります。
東京だと約2.66%ですが、東南アジアでは3～7%ほどの賃貸利回りです。
その分、賃貸所得税も多めにとられますが、最終的には日本で不動産投資をするよりも東南アジアの不動産に投資をしたほうが大きな収益を見込めます。
通貨の分散＝リスクの分散
東南アジアに限ったことではありませんが、海外不動産投資のメリットとして通貨の分散が挙げられます。
通貨を分散することはリスクの分散になると言われていますが、これは、円が暴落した時に別の通貨で資産を持っているとダメージを緩和できるようになるからです。
突然の通貨暴落があったとしても通貨を分散させておけば、不測の事態が起こっても安心できます。
海外不動産投資で人気の東南アジア諸国
海外不動産投資で人気のあるアジア諸国を紹介します。
人気のある諸外国の購入価格、賃貸利回り、賃貸所得税、購入・転売コストもまとめましたので参考にしてください。
先に比較対象として東京の不動産情報について載せておきます。
| 購入価格/㎡ | 賃貸利回り | 賃貸所得税 | 購入・転売コスト |
| $16,332 | 2.66% | 3.40% | 12.26% |
東南アジアにある後進国・新興国は東京よりも購入価格が安く、利回りが高いところばかりです。
それでは代表例を見ていきましょう。
ジャカルタ（インドネシア）
| 購入価格/㎡ | 賃貸利回り | 賃貸所得税 | 購入・転売コスト |
| $2,595 | 7.09% | 20.00% | 17.20% |
インドネシアのように物件価格が安いところでは現金による一括支払いも可能な場合があります。
一括でなくても、HSBCなどの海外銀行から融資を受けて、毎月ローンを返済する方法もあるのでご自身の経済状況に合わせて選択してください。
プノンペン（カンボジア）
| 購入価格/㎡ | 賃貸利回り | 賃貸所得税 | 購入・転売コスト |
| $2,913 | 5.33% | 14.00% | 7.70% |
カンボジアは外国人による土地の所有は認められていません。
また、1棟のコンドミニアムの中で非居住者の外国人が購入できる割合も定められています。
コンドミニアムとは、キッチンや洗濯機など生活するための設備が備えられた宿泊施設のことです。
クアラルンプール（マレーシア）
| 購入価格/㎡ | 賃貸利回り | 賃貸所得税 | 購入・転売コスト |
| $3,441 | 3.72% | 22.40% | 5.18% |
東南アジアの中でもマレーシアは土地の所有が可能です。
しかし購入価格に下限を設定しなければならないという制限があります。
この制限を設けているのは、現地の人が購入できる不動産市場の相場を引き上げないようにするためです。
メトロマニラ（フィリピン）
| 購入価格/㎡ | 賃貸利回り | 賃貸所得税 | 購入・転売コスト |
| $3,952 | 6.13% | 4.06% | 8.63% |
フィリピンもカンボジアと同様、外国人による土地の所有は認められていません。
こちらも1棟のコンドミニアムの中で非居住者の外国人が購入できる割合も決められています。
バンコク（タイ）
| 購入価格/㎡ | 賃貸利回り | 賃貸所得税 | 購入・転売コスト |
| $5,266 | 5.13% | 2.73% | 10.90% |
タイも不動産投資の国として人気の高い国ですが、外国人による土地の所有は認められていません。タイのコンドミニアムも一棟で非居住者の外国人が購入できる割合も定められています。
海外不動産投資の節税効果は薄い
少し前までは海外不動産投資で節税効果を狙えましたが、今は節税効果は薄くなりました。
なぜかと言うと、2019年末に”税制改正大綱“が発表されたからです。
税制改正により、令和3年（＝2021年）以降の確定申告においては海外不動産の減価償却費計上による赤字申告はできなくなりました。
つまり、課税対象の金額を低くすることができなくなったのです。
今までは海外不動産投資につぎ込んでいた金額を引いて確定申告ができたので節税効果がありましたが、税制改正大綱が発表されたことで海外不動産投資による節税はできなくなりました。
３．租税特別措置等
（国 税）
〔新設〕
国外中古建物の不動産所得に係る損益通算等の特例を次のとおり創設する。
（1）個人が、令和３年以後の各年において、国外中古建物から生ずる不動産所得
を有する場合においてその年分の不動産所得の金額の計算上国外不動産所得の
損失の金額があるときは、その国外不動産所得の損失の金額のうち国外中古建
物の償却費に相当する部分の金額は、所得税に関する法令の規定の適用につい
ては、生じなかったものとみなす。引用：令和２年度税制改正の大網
海外不動産投資は節税目的でやるものではありません。
あくまで効率的に不動産収入を得る目的で取り組むようにしましょう。
海外不動産投資の購入のやり方
海外不動産投資を始めるなら専門家の力を借りましょう。
ここでは海外不動産投資を購入する方法を紹介します。
ファイナンシャルプランナーを経由
ファイナンシャルプランナーを経由すれば海外不動産をスムーズに購入できます。
ファイナンシャルプランナーはお金のプロで不動産投資に精通した人も多いです。
しかし、お金には詳しくても、投資先の国の状況について詳しくなければいけません。
ファイナンシャルプランナーが過去にどこの国の投資実績があるのか見ておくのもお忘れなく。
海外の税制にも詳しいファイナンシャルプランナーを見つけることができれば、不動産の購入や売却の相談に乗ってもらうこともできます。
現地の不動産会社から購入
現地の不動産会社と直接やりとりして購入する方法もあります。
しかしこの方法は現地の税制や経済状況に詳しいことに加えて、母国語を話せる人にしかおすすめできません。
もし、現地の不動産会社で購入したいなら日本語サポートがある会社を選ぶようにしましょう。
日本の不動産会社から購入
日本の不動産で海外の物件を扱っている会社もあります。
特定の国に特化した不動産は数多くあるので投資先の国が決まっているなら、調べるとすぐに見つけることができるでしょう。
ちなみにカンボジアに特化した日本の不動産会社だとアンナアドバイザーズが有名です。
まとめ
東南アジアへの海外不動産投資はメリットが多く、非常に人気があります。
しかし、世の中には詐欺を働く悪い業者もいるので不動産投資を始める際には慎重になりましょう。
当サイトでは運用実績が確かで優秀なIFAを紹介できるので、海外投資に興味のある方はお問い合わせページからお気軽に無料相談に起こしください。
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